Blog

Jak kupić mieszkanie na rynku wtórnym i nie dać się oszukać.

Ustawa Kodeks Cywilny definiuje w warunkach polskich prawa rzeczowe, których przedmiotem są nieruchomości. Pośród katalogu tych praw wymienia się własność, współwłasność, użytkowanie wieczyste oraz ograniczone prawa rzeczowe.   Nieruchomość lokalowa a spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu   Obrót prawami własności mieszkania na rynku przybiera różne formy. Na rynku możemy spotkać się z odrębną własnością lokalu oraz ze spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu mieszkalnego.   Jakie są różnice między własnością lokalu a spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu?   Nieruchomości lokalowe definiowane są w Ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Ustawa ta zawiera szczegółowe dyspozycje określające zakres praw i obowiązków właściciela oraz zarząd nieruchomością wspólną. Wyodrębnienie nieruchomości lokalowej powoduje, że stajemy się rzeczywistymi właścicielami nieruchomości wraz z prawem z nim związanymi w tym prawem do gruntu czy do części budynku. Właściciel lokalu posiada udział w części wspólnej nieruchomości. Lokal mieszkalny, będący odrębną własnością posiada księgę wieczystą, a jego akta gromadzone są w odpowiednim dla lokalizacji sądzie rejonowym.   O spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu mowa w ustawie z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych. W tym przypadku nie jesteśmy właścicielami gruntu pod budynkiem i budynku. Ich właścicielem pozostaje spółdzielnia. Posiadając spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu posiadamy ograniczone prawo rzeczowe. Mamy prawo do korzystania z lokalu oraz prawo do dysponowania swoim prawem. Księgi wieczyste takich lokali zakładane są przez spółdzielnie, choć nie jest to obowiązkowe. W tym wypadku również akty nabycia nieruchomości i cała dokumentacja gromadzona jest nie w sądzie rejonowym, a w spółdzielni.   Księga wieczysta mieszkania – jak sprawdzić i co sprawdzić?   Nieruchomości są wysoko kapitałochłonne. Ten czynnik determinuje zatem część ich cech ekonomicznych. Mogą być chociażby przedmiotem zastawu. Wpisów ograniczonych praw rzeczowych czy innych roszczeń podmiotów trzecich należy szukać w działach III i IV księgi wieczystej. Dzięki migracji ksiąg do elektronicznego systemu można je obecnie sprawdzić nie wychodząc z domu, wprowadzając odpowiedni numer KW w dedykowanym systemie on-line.   Najczęściej pojawiającymi się w praktyce ograniczonymi prawami rzeczowymi, które zawarte są w dziale III KW są użytkowanie, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oraz służebności. Te ostatnie występują w postaci służebności gruntowych oraz osobistych. Każde z wpisanych ograniczeń powoduje odmienne konsekwencje.   Należy pamiętać, że wszystkie z tych wpisów, to ograniczenia w dysponowaniu nieruchomością, do której nabywamy prawo własności i mają bezwzględny charakter. Przeniesienie własności na podstawie aktu notarialnego sprzedaży nieruchomości, nie doprowadzi do ich wygaśnięcia.   Hipoteka na nieruchomości jest najpopularniejszym ograniczonym prawem rzeczowym. Na mocy tego wpisu wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości obciążonej hipoteką. Rozważając zakup nieruchomości z wpisem hipotecznym, należy przypilnować uregulowania wierzytelności w odpowiedniej instytucji, której to prawo rzeczowe przysługuje. Nie znając rynku nieruchomości i praw nim rządzących warto więc oddać weryfikację stanu prawnego nieruchomości specjaliście. Są to na przykład pośrednicy nieruchomości, którzy pomagają w kompleksowej obsłudze transakcji sprzedaży.   Formalności w przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego   W przypadku nabywania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego należy zweryfikować stan gruntu oraz ewentualne zaległości. Informacje na temat zadłużenia powinna wystawić odpowiednia dla lokalu spółdzielnia. Na takim dokumencie powinny znaleźć się dane dotyczące powierzchni, stanu technicznego oraz salda zadłużenia mieszkania.   Zakup nieruchomości nie jest wcale łatwą decyzją. Wysoki poziom sformalizowania obrotu nieruchomościami sprawia, że w czasie weryfikacji stanu prawnego nieruchomości trzeba zwracać uwagę na wiele czynników ryzyka, a więc wiedzieć że takowe istnieją. Trzeba umieć czytać wpisy w KW i wyciągać z nich wnioski. Co więcej każda wzmianka dotycząca zmiany w KW wyłącza rękojmię wiary publicznej takiej księgi. Oznacza to, że kupując nieruchomość nie można zasłonić się niewiedzą o jej aktualnym stanie prawnym.   Warto w przypadku zakupu mieszkania zgłosić się do fachowca, specjalisty na danym rynku. Osoba na co dzień funkcjonująca na rynku będzie miała rzetelna wiedzę, mogącą uchronić przed ewentualnymi problemami wynikającymi z nabycia nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym. Taką osobą jest pośrednik w obrocie nieruchomościami.  

2021-02-12 11:14:29